遭买家违约的房屋一年后再卖价格暴跌近百万 法院：违约方应支付违约金
签完房屋买卖合同后，购房者以资金不足为由不再履约。一年后房屋重新出售，却比上次签合同时的房价低了近百万，这笔损失，违约方需赔偿吗？近日，广东省深圳市南山区人民法院依法审结一起房屋买卖合同纠纷案，判决违约方赔偿守约方80万元违约金，未支持守约方以再次售房时价格标准主张的损失。
2022年5月，李某、方某与某房产中介公司共同签订《深圳市二手房预约买卖及中介服务合同》《交易节点确认书》《补充协议》等合同，约定李某以1354万元的价格将其名下一套房产转让给方某，交易定金为80万元，方某需在合同签订后7日内支付全部定金，剩余购房款1274万元需在2022年5月20日前一次性支付；如方某违约，除承担违约责任外，还需承担李某因维权所支出的律师费、诉讼费等。协议还约定，若双方任意一方放弃交易此套房产，违约方需赔付守约方80万元违约金。双方签约后，方某先支付了2万元定金给某房产中介公司。
此后，某房产中介公司迟迟未收到剩余定金款及购房款，于是两次向方某发函要求其补足款项，方某称因资金不足无法继续履行合同，便再未支付任何钱款。李某遂于2022年6月向方某发出《解除合同通知》，某房产中介公司将2万元定金支付给李某。
2023年6月，李某重新寻找买家，并以1261万元的价格出售该套房屋，该出售价比此前李某与方某签订合同时的约定价低93万元。李某遂诉至法院，要求方某赔偿违约金80万元及损失13万元，并承担律师费、诉讼费等费用。方某辩称与李某签订的是预约合同，李某已没收2万元定金，故方某无需再向李某支付违约金等费用。
法院审理后认为，李某、方某与第三人签订的《深圳市二手房预约买卖及中介服务合同》《交易节点确认书》《补充协议》等合同系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，各方当事人应遵守合同约定并履行各自的权利义务。
至于方某辩称该合同为预约合同而非本约合同，法院查明，该合同已就案涉房产的地址、面积、价格、付款及交易节点、违约责任等均进行了全面且详细的约定，该合同属于可以切实履行的房地产买卖合同，而非简单且需要再进一步明确具体条款的预约合同，因此，对方某的该项辩解，法院不予采信。
关于李某主张方某需承担违约责任的问题，根据双方共同签署的《补充协议》约定，若买方或者卖方放弃交易案涉房屋，违约方需赔付守约方80万元违约金。现因方某未及时支付案涉房款导致合同无法继续履行，且在中介公司数次催告后方某依然拒绝付款，方某的行为已构成根本违约，故方某应承担相应的违约责任。在方某违约后，案涉房产以低于原合同价93万元的价格售出，这说明李某确实遭受房屋价格下跌损失；而方某并未举证证明双方约定的违约金过分高于造成的损失，故方某应支付违约金80万元。
至于李某主张80万元违约金不足以弥补其损失，并主张方某需支付其13万元损失，法院认为，虽然本案系因方某的违约导致合同无法继续履行，方某需承担违约责任，但是李某在知晓合同无法履行，于2022年6月向方某提出解除合同后，应及时出售案涉房屋，以防损失进一步扩大。其主张以2023年6月即一年后出售的房屋价格为标准主张损失，依据不足，法院不予支持。李某主张方某承担律师费支出符合合同约定，法院予以支持。
综上，法院综合考虑方某违约程度、双方约定的违约金数额及房价变化等因素，判令方某向李某支付违约金80万元，扣减方某已经给付的2万元定金后，方某还应向李某支付78万元违约金，并赔偿李某律师费支出3万元，驳回李某的其他诉讼请求。该判决现已生效。
法官说法：
房价波动是房地产市场交易中的常见现象，而违约金作为约定条款写入房屋买卖合同，其主要功能就是为弥补因违约给守约方带来的包括房价波动、合理维权等造成的损失。在违约金条款不违反相关法律法规的情况下，如一方当事人不履行合同或履行合同义务不符合约定时，则需依约承担相应违约责任。如违约金不足以弥补造成的损失，当事人有权请求增加违约金以填补损失；但是在违约发生后，守约当事人也有义务采取适当措施防止损失的扩大，否则不得就扩大的损失请求赔偿。
诚实守信是市场活动的基本准则，对维护市场秩序、保障交易公平意义重大。民事主体在市场交易活动中均应遵守诚信原则，在签订房屋买卖合同等重要合同文件前，需充分考量自身履约能力、抗风险能力等实际情况，审慎签订合同。合同签订后，当事双方均应严格依照合同约定履行义务、行使权利，以公平、守信的态度参与市场活动，共同营造健康有序的市场交易环境。
房屋买卖合同违约纠纷的律师实务观点：
一、合同性质的界定：区分预约与本约是认定违约责任的前提
本案中，方某以 “案涉合同系预约合同” 为由抗辩无需承担高额违约金，这是房屋买卖纠纷中常见的争议焦点。从法律实务来看，预约合同与本约合同的核心区别在于是否具备 “可直接履行的完整交易条款” ：预约合同仅为约定将来订立本约的合意，通常缺乏标的、价款、履行期限等关键条款的明确约定；而本约合同则已就交易核心要素作出全面、具体的约定，具备直接履行的可能性。
本案中，案涉《深圳市二手房预约买卖及中介服务合同》及补充协议，不仅明确了房产地址、面积、总价款 1354 万元等核心交易信息，还详细约定了定金支付、剩余房款支付时间（2022 年 5 月 20 日前）、违约责任等履行细节，完全符合《民法典》中买卖合同的构成要件，应认定为本约合同。方某的抗辩本质是混淆了两类合同的法律属性，法院不予采信符合法律规定，也为类似案件中合同性质的认定提供了清晰指引 ——判断合同是否为可履行的本约，关键看条款是否覆盖 “交易标的、价款、履行方式、违约责任” 四大核心要素 。
二、违约责任的承担：约定违约金的适用与司法审查边界
1.约定违约金的优先适用效力：房屋买卖合同中明确约定的违约金条款，是当事人意思自治的体现，只要不违反《民法典》第五百八十五条 “违约金过分高于造成的损失” 的强制性规定，法院通常会尊重该约定。本案中，双方约定 “放弃交易的违约方赔付 80 万元违约金”，该条款针对房价波动、交易机会丧失等潜在损失作出预先安排，符合房地产交易的特殊性。结合李某后续售房差价达 93 万元的事实，该违约金数额并未超出合理范围，且方某未举证证明违约金过分高于损失，故法院支持 80 万元违约金，既符合合同约定，也体现了 “违约金填补损失” 的核心功能。
2.根本违约的认定标准：方某在支付 2 万元定金后，经中介两次催告仍以 “资金不足” 为由拒绝支付剩余定金及房款，导致合同目的无法实现，已构成《民法典》第五百六十三条规定的 “根本违约”。实务中，房屋买卖中买方根本违约的典型情形包括：未按约定支付房款且经催告后在合理期限内仍不履行、明确表示拒绝履行合同等 。此时，守约方不仅有权解除合同，还可依据约定主张违约金，无需受 “定金罚则” 单一适用的限制（本案中定金 2 万元已抵扣违约金，正是定金担保功能与违约金责任的合理衔接）。
三、守约方的减损义务：避免损失扩大是权利行使的边界
《民法典》第五百九十一条明确规定，违约发生后，守约方负有 “采取适当措施防止损失扩大” 的义务，否则不得就扩大的损失主张赔偿，这是本案中李某 13 万元额外损失未获支持的关键。从律师实务建议来看，守约方履行减损义务需把握三个核心要点：
1.减损义务的启动时间：自违约事实明确、合同目的无法实现时（如本案中李某 2022 年 6 月发出《解除合同通知》后），即应启动减损措施，而非消极等待。
2.减损措施的合理性：针对房屋买卖而言，合理减损措施包括 “及时挂牌出售房屋、以市场合理价格交易” 等。若守约方无正当理由拖延出售，导致房价进一步下跌，该部分扩大的损失将由其自行承担。本案中李某在合同解除后一年才售房，期间房价下跌的损失属于 “扩大损失”，法院未支持其额外主张，符合法律规定。
3.减损义务的举证责任：守约方需留存证据证明其已采取合理减损措施（如挂牌记录、与中介的沟通记录、多组买家的洽谈记录等），否则可能面临 “未履行减损义务” 的不利认定。
四、实务风险提示：交易双方的合规操作建议
1.买方签约前的审慎义务：签订房屋买卖合同前，应全面评估自身资金实力、贷款审批可能性等履约能力，避免因 “资金不足” 等自身原因导致违约。若存在资金筹措风险，可在合同中约定 “付款宽限期”“履约担保条款” 等，降低违约风险；同时需明确合同性质为 “本约”，避免后续以 “预约合同” 抗辩的无意义争议。
2.卖方违约后的维权要点：遭遇买方违约时，应及时固定违约证据（如催告函、对方拒绝履行的沟通记录等），在解除合同后尽快采取减损措施，并留存完整的交易流程证据；若约定违约金低于实际损失（如房价下跌幅度远超违约金），可依据《民法典》第五百八十五条请求法院增加违约金，但需举证证明实际损失的具体数额（如前后交易的差价、资金占用利息等）。
3.合同条款的精细化设计：建议在房屋买卖合同中明确 “违约金数额及适用情形”“守约方维权成本（律师费、诉讼费、保全费等）的承担”“减损义务的具体要求” 等条款，避免后续争议。例如，可约定 “违约发生后，守约方应在 3 个月内完成房屋重新交易，否则视为未履行减损义务”，以明确双方权利义务边界。
本案判决充分体现了 “契约自由” 与 “公平原则” 的平衡：既尊重当事人约定的违约金条款，严厉惩处根本违约行为，维护了交易诚信；又通过 “减损义务” 的适用，防止守约方滥用权利，避免损失不合理扩大。在房地产市场波动加剧的背景下，交易双方均应秉持诚实信用原则，审慎签约、全面履约；遭遇纠纷时，需严格依照法律规定和合同约定主张权利，合理规避法律风险，维护自身合法权益。
